Повышение ключевой ставки до 15% напрямую влияет на стоимость ипотеки на вторичном рынке. В результате, могут пострадать и продажи новостроек. Может образоваться дефицит и доступного арендного жилья.
Новые проекты
Депутат Госдумы, член комитета по строительству и ЖКХ Колунов Сергей в беседе с РБК Татарстан прогнозировал, что на фоне повышения ключевой ставки и удорожания ипотеки в РФ могут замедлиться темпы вывода новых проектов на рынок недвижимости. «Но, думаю, застройщики адаптируются», — отметил он.
РБК Татарстан опросил представителей девелоперских компаний, работающих в Казани, планируют ли они корректировать планы по запуску новых проектов. Генеральный директор группы «СМУ-88» Наиль Галеев сообщил, что сейчас компания пересматривает график.
«Возможно, придется кое-что придержать: в текущей ситуации финансовая модель довольно напряженная, и банки могут не согласовать проектное финансирование. Безусловно, это отразится в будущем на объемах ввода жилья – достичь 120 млн кв метров жилья в год по поручению президента страны будет сложно», — сообщил Галеев.
Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов заявил РБК Татарстан, что компания не планирует вносить корректировки в текущие проекты.
Об отсутствии планов по корректировке вывода новых проектов на рынок сообщил и замгендиректора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Помимо ипотеки, продажи, отметил он, поддержат собственные программы застройщика и различные инструменты.
Директор по девелопменту ООО «Грань» Ольга Волчкова сообщила, что компания готова к старту продаж квартир в двух новых домах в одном из жилых комплексов, а также нежилых площадей в многофунциональном комплексе и парковочных мест.
«Удерживать уровень продаж на стагнирующем и падающем рынке непросто, приходится креативить и добавлять новые идеи, в том числе по видам чистовой отделки квартир и иных решений», — сказала Волчкова.
Первичка, вторичка и арендное жилье
Представители рынка сошлись во мнении, повышение ключевой ставки до 15% не привело к взрывному росту продаж, как это была в августе – после июльского повышения ставки до 13%. Но кредиты на вторичное жилье подорожают, однако коллапс казанскому рынку жилья, по мнению бизнеса, не грозит.
«Пока есть господдержка каких-то резких колебаний не должно быть. В случае резких изменений условий ипотеки с господдержкой – разумеется, это негативно скажется на рынке. Базовые ставки очень высокие и платеж для клиента кратно вырастит. Резкие изменения условий с господдержкой таким образом приведут к сильной просадке рынка и, следовательно, уменьшению объемов строительства в стране в целом», — заявил в беседе с РБК Татарстан замгендиректора девелоперской компании «Унистрой».
По словам Юсупова, программы с господдрежкой занимают 29% от общего количества ипотечных сделок. В целом, на долю ипотеки в общем объеме продаж, по итогам последних 3 месяцев, приходится 82%.
Юсупов рассказал, что в день повышения ключевой ставки с 13% до 15% компания не зафиксировала всплеска продаж. Бум был августе, сентябре и октябре. «Если смотреть по количеству сделок, то по сравнению с прошлым годом мы приросли в августе на 174%, в сентябре на 228%, в октябре – на 413%. По выручке пик пришелся на октябрь, разница составила 565%», — рассказал Юсупов.
Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» сообщил, что в августе после повышения ключевой ставки до 12% план был перевыполнен на 200%. Сентябрь был тоже в плюсе на 30%, но динамика на снижение продаж была уже очевидна, отметил он.
«Ключевая ставка в 15% же возвращает нас в ситуацию весны 2022 года – в городах-миллионниках таких, как Казань, продажи фактически встанут. Почему так будет. Цены на стандартные ипотечные продукты уже на заградительном уровне, а лимиты на льготные программы не покрывают всей стоимости жилья. Основным инструментом продаж пока оставалась комбинированная ипотека, когда часть кредита до 6 млн руб. берется по льготной государственной программе, а оставшуюся сумму закрывает субсидируемая застройщиком ипотека. Высокая ключевая ставка блокирует и этот инструмент — комиссионное вознаграждение банка выросло вдвое – до 60% от тела кредита. Если квартира изначально стоит 12 млн, то банк к этой цене сразу накидывает сверху еще примерно 2 млн, а еще остается стоимость обслуживания кредита по процентной ставке. Все это становится очень невыгодно. Добавьте сюда убитый вторичный рынок, где вообще нет льготной ипотеки, и покупатель не может продать свою старую квартиру, чтобы купить новостройку – и вот картина полностью сложилась», — сказал Галеев.
По мнению гендиректора СМУ-88, динамика продаж может сохраниться в Москве, Санкт-Петербурге и в небольших городах. В первом случае наличествует платежеспособное население и на ипотеку с господдержкой действуют высокие лимиты, которые позволяют покупателям подобрать подходящие варианты жилья для покупки. А в небольших городах жилье стоит дешевле, и 6 млн руб. хватает на покупку новостройки.
Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов отметил, что, как правило, резкому росту ставок по ипотеке, который вызывает повышение ключевой ставки, сопутствует кратковременный рост продаж квартир в новостройках. Но в этот раз компания его не зафиксировала.
«Логично, что те покупатели, кто не успел воспользоваться более низкими ставками, могут отложить приобретение жилья до лучших времен. Отчасти ситуацию спасет субсидирование ставки по ряду ипотечных программ – в проект федерального бюджета на 2024 год заложено увеличение субсидирования льготных и семейных ипотечных программ в 4 раза: с 119,4 млрд руб. до 453,8 млрд. С уверенностью можно сказать, что доля льготной ипотеки, которая и сегодня велика, и в некоторых проектах достигает 80-90% от общего объема кредитных продуктов, станет еще больше», — сказал Колунов.
Директор по девелопменту ООО «Грань» сообщила, что компания фиксирует на протяжении всех последних месяцев устойчивый спрос со стороны покупателей. Покупатели стараются успеть закрыть сделки по ранее одобренным кредитам. Повышение ключевой ставки, по ее словам, прежде всего снижает конкуренцию вторичного рынка жилья. На первичный рынок повлияет тот факт, что при покупке жилья первоначальный взнос покупатели формировали за счет продажи старого жилья. Таким образом, продажи новостроек могут сократиться.
«До Нового года будут заключаться сделки по уже одобренной ипотеке, а после мы, как участники рынка, ожидаем влияния уже анонсированных факторов, а именно: увеличение первоначального взноса до 30% и повышение процентных ставок. Очевидно, что это приведет к стагнации рынка, рынок будет нестабилен», — прогнозировала Волчкова.
Руководитель департамента ипотеки ООО «Этажи-Казань» Диана Хайруллина поддержала мнение девелоперов, что повышение ставок на вторичное жилье приведет к уменьшению количества сделок на вторичном рынке.
«Если клиент приобретает новостройку на 6 млн руб. по семейной ипотеке, его ежемесячный платеж составит в зависимости от банка и условий одобрения порядка 36 тыс. руб. Но, если у клиента нет собственной квартиры, то до окончания строительства он будет снимать жилье, что в среднем еще 25-30 тыс. руб. за аренду квартиры. К тому же новостройка, как правило, продается без отделки, соответственно клиент, в случае отсутствия у него денежных средств, будет брать потребительский кредит и делать ремонт, что также будет сказываться на его ежемесячных расходах. К примеру, под ставку 25% годовых потребительский кредит в 1,5 млн руб будет стоить клиенту ежемесячно порядка 40 тыс. руб. И это все плюсом к той же сумме. То есть, произведя некоторые расчеты, мы понимаем, что в принципе расходы по новостройке и по вторичке в ежемесячном эквиваленте примерно одинаковые», — сказала Хайруллина.
Наиболее чувствительными к произошедшим изменениям эксперт назвала жилье классов «комфорт» и «стандарт». В премиум-сегменте и бизнес-классе у покупателей есть возможность платить повышенные ежемесячные платежи. Поэтому продажи такого жилья, считает Хайруллина, либо останутся на текущем уровне, либо претерпят незначительное снижение.
В целом, рынку недвижимости региона, ее словам, не грозит коллапс. Опыт предыдущих лет показал, что ипотека была востребована даже тогда, когда ключевая ставка была 20%. Причем, продавались как новостройки, так и вторичное жилье.
«В принципе условия, которые сейчас нам диктует рынок, отличаются в лучшую сторону, по сравнению с теми, которые были в 2022 году. Конечно, рынок сможет адаптироваться. Недвижимость – это товар первой необходимости, поэтому в любом случае рынок адаптируется. К тому же, процентная ставка – это изменяемая величина. Сегодня ставка ЦБ 15%, а уже к концу года, как отмечают эксперты, она может понизиться, и тогда для всех будет актуальна программа рефинансирования ипотечного кредита, то есть снижение ставки уже по действующей ипотеке, что позволит клиентам в дальнейшем снизить нагрузку по ежемесячным расходам и снизить переплату по действующему ипотечному кредиту», — сказала Хайруллина.
Депутат Госдумы, член комитета по строительству и ЖКХ отметил, что ключевая ставка сейчас обуславливает выдачу ипотеки под высокий процент годовых. В среднем, ставки по стандартным банковским программам составляют порядка 15-17%.
«В таких условиях, конечно, выгоднее брать квартиру в аренду и ждать снижения ставки, что люди и делают. По рынку аренды ситуация следующая. Так как сейчас появляется тенденция к отказу от покупки своего жилья в пользу аренды, растет и спрос. Он и приведет росту цен на аренду, и не просто к росту цен, но и к дефициту арендного жилья в определенных ценовых сегментах. Может возникнуть ситуация, когда собственники, выставившие вторичку на продажу, будут снимать лот и просто сдавать его в аренду. Это выглядит привлекательнее для них. По покупке жилья за незаемные средства. Мы уже видим рост спроса на небольшие квартиры площадью до 30-40 кв. м. Их покупают крайне охотно, ведь это, во-первых, собственное и не такое дорогое жилье, а во-вторых, возможность защитить накопленные средства от инфляционного влияния. Ну и по спросу на первичку. Благодаря обилию льготных ипотечных программ он сохранится», — сказал Колунов.